Marknadsmässig hyra för hemmakontoret: vi räknade ut den för alla 290 kommuner

Hur mycket kan ditt aktiebolag betala för arbetsrummet hemma? Varje guide på nätet svarar likadant: hyran ska vara marknadsmässig, och vad det betyder får du ta reda på själv. Några lägger till ett spann på några tusen kronor och rådet att kolla vad ett kontorshotell kostar på orten.

Det är inget svar. Så vi räknade fram ett.

För var och en av landets 290 kommuner har vi tagit SCB:s medianhyra per kvadratmeter och räknat om den till en marknadshyra för ett arbetsrum. Medianen för ett rum på 10 kvadratmeter med dörr landar på 1 200 kr i månaden. Lägst ligger Bjurholm på 850 kr, högst Vallentuna på 3 200 kr — 3,8 gånger skillnad mellan ytterligheterna.

Siffrorna är vår uppskattning, inte en officiell hyra. SCB-siffran är en källa du kan hänvisa till. Påslaget ovanpå den är vår modell, och den bär du själv om Skatteverket frågar. Hur vi har räknat står längre ner, tillsammans med det vi gissar.

Reglerna för själva upplägget — avtalet, avdragen och deklarationen — går vi igenom i inlägget om att hyra ut kontor hemma till ditt eget aktiebolag. Det här inlägget handlar bara om beloppet.

Så mycket kostar 10 kvadratmeter i din del av landet

Det som styr mest är inte länet utan vilken sorts kommun du bor i. SCB delar in landet i storstadsområdena och kommuner över respektive under 75 000 invånare, och de 221 kommunerna i den minsta gruppen drar ner riksmedianen rejält.

Som ankarpunkter: i Stockholms kommun landar samma rum på 2 300 kr i månaden, i Malmö 1 950 kr och i Göteborg 1 800 kr. Bara 23 av 290 kommuner ligger över tvåtusen kronor i månaden, och 8 ligger under tusen. Spannet som brukar anges i guiderna är alltså för högt i sin övre ände för nästan hela landet.

Hyran per län

Tabellen visar medianen för en kommun i länet, inte en hyra för länet som helhet. Spridningen inom ett län är ofta större än skillnaden mellan två län: i Stockholms län ryms både den dyraste kommunen i landet och kommuner som ligger nära riksmedianen.

Räkna om till din egen yta

Riksmedianen motsvarar 1 422 kr per kvadratmeter och år. Multiplicera med rummets yta och dela med 12, så har du en månadshyra att utgå från.

Den sista kolumnen är ett rimlighetsintervall på ± 15 procent. En hyra någonstans i det spannet går att motivera; ligger du långt över den övre gränsen bör du kunna förklara varför.

Räkna bara på det utrymme bolaget använder ensamt. Kök, hall och badrum som du delar med hushållet hör inte dit.

Var i bostaden rummet ligger

Ett källarrum är inte värt samma sak som ett rum med egen entré. Vi räknar med en faktor för läget:

En hörna av vardagsrummet finns inte i tabellen, och det är med flit. Skatteverket kräver ett avgränsat och bestämt utrymme för att hyran ska beskattas i inkomstslaget kapital — en avskärmad del av ett rum du också bor i uppfyller sällan det. Vad som händer när kravet inte är uppfyllt står i inlägget om upplägget.

Driver du enskild firma i stället för aktiebolag finns inget bolag att hyra ut till. Då är det avdragsreglerna som gäller, och dem går vi igenom bland avdragen för enskild firma.

Så har vi räknat — och var vi gissar

Basen är SCB. Vi utgår från SCB:s medianårshyra per kvadratmeter i hyreslägenheter, kommun för kommun, för år 2025. 289 av 290 kommuner har en publicerad siffra. För de kommuner SCB inte redovisar använder vi grannkommunernas median.

Påslaget är vårt eget. SCB:s hyra är en bruksvärdeshyra och ligger under vad ett utrymme kostar på en fri marknad. Hur mycket under vet ingen exakt, eftersom det inte finns någon publicerad marknadshyra för bostäder i Sverige. Det närmaste som finns är gapet mellan första- och andrahandshyra: enligt Qasas hyresrapport ligger andrahandshyran för en trea 87 procent över förstahandshyran i Stockholm och 39–57 procent över i Malmö. Vi har lagt påslaget klart under det gapet, eftersom ett rum i någons bostad delar kök, toalett och entré och är värt mindre per kvadratmeter än en hel lägenhet. Faktorerna i tabellen ovan är alltså en bedömning vi har gjort, inte en siffra från SCB eller Skatteverket.

Skriv aldrig i ditt underlag att hyran är "marknadsmässig enligt SCB". Det SCB säger är hyresnivån i hyreslägenheter i din kommun. Resten är vår räkning.

Medianhyran speglar beståndets ålder. SCB:s median är hög där det byggts mycket nytt och låg där beståndet är gammalt. Därför hamnar Vallentuna och Täby över Stockholms kommun i vår tabell, trots att ingen skulle påstå att ett kontorsrum är dyrare där. Använd siffran som utgångspunkt, inte som facit.

Det här är inte en värdering

En modell som räknar på medianer kan inte veta något om just din bostad. Har du riktiga jämförelseobjekt — annonser för kontorsrum eller små lokaler på din ort, eller vad ett kontorshotell tar för ett eget rum — väger de tyngre än vår siffra. Spara dem tillsammans med hyresavtalet.

Poängen med att sätta hyran rätt är att den del som överstiger marknadshyran inte längre är hyra. Ett underlag som visar hur du kom fram till beloppet är därför värt mer än ett exakt tal.

Vad hyran ger dig efter skatt

Vid riksmedianen betalar bolaget 14 400 kr om året. Utan några ökade kostnader att dra av beskattas hela beloppet med 30 % i inkomstslaget kapital, vilket ger 4 320 kr i skatt och 10 080 kr kvar till dig. Samtidigt sänker hyran bolagets resultat, vilket är värt 2 966 kr i lägre bolagsskatt.

Kan du visa ökade kostnader för el, värme och städning av rummet blir skatten lägre än så. Hur det fungerar, och vad du får dra av, står i inlägget om upplägget.

Räkna på din egen kommun

Tabellerna ovan är medianer. Vill du ha siffran för din kommun, din yta och ditt läge finns verktyget för hyresavtal för hemmakontor: du väljer kommun, rum och storlek, och får både hyran och ett färdigt avtal att skriva under. Allt räknas i webbläsaren.

Artikeln är allmän information. Är du osäker på ditt eget fall är det Skatteverkets vägledning som gäller.